Selg boligen din selv i 10 steg: En enkel guide

Å selge bolig selv uten megler kan spare deg for mye penger, men det er også mange fallgruver du må tenke på. Derfor har vi i Zensum laget en enkel guide for deg som vil gjøre jobben på egenhånd.
 

Hvordan selge bolig selv? Steg for steg guide

1. Du må innhente nødvendig informasjon

Når du skal selge bolig uten megler, må du innhente viktig informasjon. Dette gjelder opplysninger fra grunnbokutskriften, informasjon om servitutter som ikke er tinglyst og informasjon om eiendommen fra kommunen. 

• Grunnbokutskrift. Det første du må gjøre er å få bekreftet grunnbokutskriften. Dette gjelder både for salg av fast eiendom og andel i borettslag. Grunnboksutskriften får du kjøpt fra Statens Kartverk. 
• Servitutter som ikke er tinglyst. Merk at servitutter som ikke er tinglyst ikke vil fremgå i grunnboken, slik at du må spørre tidligere eiere og naboer. Eksempler på servitutter som ikke er tinglyst kan være veirett, gangrett, båtplassrett og lignende.
• Du må også innhente opplysninger om eventuell forkjøpsrett. 
• Innhent informasjon om eiendommen fra kommunen. Dette omfatter reguleringsplaner, pålegg fra offentlige myndigheter (for eksempel fra brann- og feiervesen), midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, målebrev og informasjon om ligningsverdi og kommunale avgifter. Du må også sjekke om eventuelle utleieforhold er godkjent.

‍

2. Utarbeidelse av teknisk tilstandsrapport

Du bør få utarbeidet en god teknisk tilstandsrapport, slik at eventuelle feil og mangler avdekkes før boligen annonseres. Tilstandsrapporten utarbeides av en takstmann. Dette er nødvendig for å ivareta dine plikter som selger etter avhendingsloven. Slik reduserer du også risikoen for konflikter og ansvar i ettertid. 
‍

3. Innhenting av prisopplysninger

Velger du å selge boligen selv, må du selv innhente opplysninger om hva tilsvarende eiendommer selges for. Se på annonser for lignende objekter til salg i det aktuelle området, gå på visninger, sjekk med boligbyggelaget og se på statistikk over hva andre boliger eller eiendommer i området har blitt solgt for den siste tiden. Dette er viktig for å kunne sette riktig prisantydning på boligen. 
‍

4. Utarbeidelse av salgsoppgave

Når du skal selge bolig privat, må du utarbeide en salgsoppgave som kan legges på nett og for å dele ut på visning. Salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om objektets sterke og svake sider og gi en sannferdig beskrivelse av boligen. Bruk gode og illustrerende bilder og tekst. Du kan hente inspirasjon fra salgsoppgaver fra ulike visninger, eksempelvis i nabolaget, og følg malen. 

Skal du selge leilighet selv, må salgsoppgaven informere om eierskiftegebyr eventuell forkjøpsrett. Salgsoppgaven må inneholde opplysninger og andel fellesgjeld og andre fellesutgifter som kommer med aktuelle boligen. Slik informasjon kan du få fra styret i borettslaget.
‍

5. Lag en plan for annonsering

Lag en plan for hvor og hvordan du vil annonsere. Aktuelle kanaler kan være lokale og regionale aviser, boligsalgsportaler på nett, sosiale medier og oppslag. Spre også ordet blant venner og kjente. 
‍

6. Gjør boligen klar for visning

Deretter må du klargjøre boligen og eiendommen for visning. Sett av nok tid til visninger og vær tilgjengelig. Du er pliktig til å informere interessenter om både svake og sterke sider ved objektet du skal selge. Du kan selvfølgelig gjøre mye av arbeidet selv, eller få hjelp av en fotograf, en markedsfører eller et trykker dersom du ønsker det. 
‍

7. Budrunden

Den kanskje mest spennende delen av et boligsalg er budrunden. Budene må være skriftlige og du bør kun akseptere skriftlige bud. Når du har akseptert et bud, er det inngått en bindende avtale. Før en budlogg med detaljert informasjon om budgiver, tidspunkt for budet, beløp og akseptfrist. Husk å dokumentere hvert steg i prosessen nøye for å unngå tvister i etterkant. 
‍

8. Selge bolig privat - kontrakt

Etter at bud og aksept er gitt, må du formalisere den bindende avtalen skriftlig i en kjøpskontrakt. Du står fritt til å sette opp en kontrakt selv, men benytt gjerne Forbrukerrådets mal for kontrakt.
‍

9. Utfylling av skjøte 

Eiendommen overføres fra kjøper til selger når begge parter fyller ut Skjema for tinglysning av eierskifte. Dette skjemaet skal sendes til Kartverket. Dersom du er usikker på hvordan skjemaet skal fylles ut, kan du ta kontakt med Kartverket. Det kan være nyttig å søke råd hos en profesjonell eiendomsmegler eller advokat. Riktig utfylling av skjøte er viktig blant annet ved opptak av boliglån.
‍

10. Selge bolig privat - oppgjør

Et korrekt oppgjør innebærer betaling, tinglysning for å oppnå rettsvern samt sletting av heftelser. Det anbefales å bruke eiendomsmegler, advokat eller eventuelt bank.
‍

Fordeler og ulemper med å selge boligen selv

Fordeler med å selge boligen selv: 

• Kostnader. Den kanskje viktigste grunnen til å selge bolig selv er å kutte kostnader. Bruk av eiendomsmegler koster mye penger. Når du selger selv, slipper du meglerprovisjon, som ofte ligger på mellom 1-4 % av salgssummen. Selger du en bolig til 5 millioner kroner med en meglerprovisjon på 2 %, vil du spare 100 000 kroner i meglerhonorar på å selge selv. I tillegg belaster meglere for jobben knyttet til utarbeidelse av salgsoppgave og annonseringsmateriell, kopiering og tilrettelegging. Ved siden av kommer oppgjørshonoraret, og mange meglere tar ekstra betalt for hver visning de er tilstede. 
• Du har full kontroll over prosessen. Med en godt planlagt prosess og et budsjett har du full kontroll over kostnadene og du slipper at en megler presser deg til å ta kjappe avgjørelser.
  ‍

Bakdeler med å selge boligen selv: 

• Du må sette av en god del tid og være tilgjengelig under hele prosessen. 
• Du er selv ansvarlig for det juridiske rundt salget.
• Du kan miste potensielle kjøpere fordi mange kjøpere foretrekker å gjøre handelen på tradisjonelt vis gjennom en megler. 
• Du kan få færre interessenter, både fordi mange kjøpere foretrekker et tradisjonelt kjøp via en megler og fordi en megler kan tilby tjenester, markedsføring og lokalkunnskap, som fører til at potensielt flere kommer på visningene og at du slik får en høyere pris. 
  ‍

Hva koster det å selge hus privat? 

Selv om du skal selge bolig privat, må du likevel beregne utgifter til annonsering og du må også betale for innhenting av informasjon fra offentlige registre. I tillegg anbefales det å bruke en megler eller en advokat ved utfylling av skjøte, kontrakt og for å ordne oppgjør. Det koster som regel mellom 10 000 og 20 000 kroner å få hjelp til dette, og det er den eneste måten å sikre at boligkjøpet blir utført på en korrekt måte.

Kostnader for å selge hus uten megler:

• Innhenting av informasjon fra offentlige registre (noen hundrelapper).
• Annonseringskostnader.
• Bistand til utfylling av kontrakt, skjøte og oppgjør (fra 10 000 til 20 000 kroner).
• I tillegg kommer skatt ved salg av bolig dersom du ikke oppfyller kravene til eiertid og botid.
  ‍

Ofte stilte spørsmål om å selge boligen selv

Kan man selge bolig uten megler?

Ja, du står fritt til å selge bolig og annen eiendom selv uten bruk av megler. Du står da selv ansvarlig for det juridiske knyttet til salget, men kan spare penger på meglerhonorarer.
‍

Hvordan selge bolig selv?

Følg Zensums steg for steg guide til hvordan du går fram for å selge leilighet uten megler. Sett deg spesielt inn i formalitetene knyttet til opplysningsplikt, aksept av bud og oppgjørsprosessen.
‍

Lønner det seg å selge bolig selv?

Dersom du har tiden, forutsetningene og kunnskapen som kreves for å gjøre et boligsalg på egen hånd, kan du spare mye penger på å selge boligen selv. Les vår detaljerte guide for gode råd.