I denne artikkelen forklarer vi hva utleiebolig er, og gir deg en liste over ting du bør huske på før du investerer i utleiebolig. Vi forklarer deg også hva du bør tenke på når du skal vurdere lønnsomheten med å kjøpe en utleiebolig, og svarer på spørsmål knyttet til skatt.
En utleiebolig er en bolig som du anskaffer for å leie ut i kortere eller lengre perioder. Du kan både leie ut deler av den boligen du bor i selv, eller kjøpe en ny bolig for å leie ut.
Her er noen av tingene du bør tenke på før du investerer i utleiebolig.
Dersom du ønsker å investere i en ny utleiebolig, bør du kjøpe en bolig med en attraktiv beliggenhet. Dette er ofte sentralt i byer eller tettsteder med nær avstand til arbeidsplasser og universiteter eller høyskoler. Invester også i områder, som har potensial for en god prisutvikling på boliger.
Nye boliger er ofte dyrere enn tilsvarende bruktboliger. Årsaken til dette er blant annet at nye boliger må tilfredsstille strengere reguleringer og krav. Om det vil lønne seg å leie ut en ny bolig sammenlignet med en bruktbolig, vil avhenge av forskjellen i leieinntekt. Leieprisen påvirkes av mange forhold. Selv om du vil få en høyere leieinntekt på en ny leilighet, er det ikke sikkert at det forsvarer en høyere kvadratmeterpris. Investerer du i en nybygget bolig, slipper du imidlertid unna dokumentavgiften på 2,5 % i likhet med kjøp av selveierboliger ellers. Vedlikeholdskostnadene er ofte lavere for en ny bolig sammenlignet med en brukt bolig.
Når du har en utleiebolig, kan du velge å leie den ut for kortere perioder, for eksempel via tjenester som Airbnb, eller for lengre perioder. Ved korttidsleie kan du ofte få en høyere pris, men det vil også være mer arbeid knyttet til denne typen utleie i form av forberedelser til nye leietakere, betaling og oppfølging. Du kan også risikere å ikke få leid ut i perioder. Kostnadene knyttet til korttidsleie er i tillegg større, for eksempel i form av høyere slitasje. Før du velger leietaker bør du alltid sjekke om vedkommende har gode referanser fra tidligere leieforhold.
Å investere i utleiebolig er forbundet med en viss risiko. Selv om det i Norge har vært mange år med god prisstigning i lengre perioder, kan markedet snu. Å investere i en utleiebolig krever mye kapital, som du kan tape dersom prisene skulle falle.
Investeringer i utleiebolig genererer avkastning på to måter, nemlig leieinntekter og prisstigning. Når du kjøper en bolig for å leie den ut, binder du opp kapital som kunne ha vært investert på annen måte. Du må derfor se inntektene du får opp mot avkastningen du kunne ha fått ved, for eksempel, å sette pengene i aksjefond eller andre investeringsformer. Du må også regne med kostnadene til kjøp og eventuelt salg av boligen. Du kan risikere å tape penger dersom du må selge etter at prisene i markedet har falt.
Mange av kostnadene knyttet til utleiebolig er fradragsberettigede. Rentekostnaden du har på et eventuelt lån til bolig kommer for tiden med et fradrag på 22 %. Du kan også fradragsføre felleskostnader til borettslaget eller sameiet. Det samme gjelder kommunale avgifter og eiendomsskatt. Kostnader til TV, internett og strøm kan fradragsføres dersom de er inkludert i leien. Det samme kan kostnader til basis inventar, som for eksempel møbler. Andre relevante kostnadsposter som det er mulig å fradragsføre er forsikring, annonsering og vedlikehold. Kostnader relatert til å øke standarden på boligen er imidlertid ikke fradragsberettiget.
Disse kostnadene er fradragsberettigede:
Eier du utleiebolig, må du skatte av verdien, inntektene og eventuell gevinst ved salg. Etter fradrag fra kostnadene må du betale skatt av resultatet, og skattesatsen er 22 % dersom du ikke driver med omfattende utleie som kan regnes som næringsvirksomhet. Regnes inntektene som næringsinntekt, kan skattesatsen bli høyere. Leier du ut mindre enn halvparten av boligen som du selv bor i, målt etter verdien av utleien, er leieinntekten skattefri. Er inntektene skattefrie, får du heller ikke fradrag for kostnader.
Omfattes du av formuesskatten, gjelder denne også for dine utleieboliger. Når det gjelder sekundærbolig, settes ligningsverdien til 90 % av skatteetatens markedsverdi. Formuesverdien til primærbolig settes til 25 % av boligverdien. Du kan også måtte betale eiendomsskatt, som flertallet av kommunene i Norge har.
Selger du en utleiebolig som du ikke har bodd i selv, er gevinsten i utgangspunktet skattepliktig og tap kan fradragsføres. En måte å komme seg rundt dette på er å bo i boligen det siste året før du selger den. Bor du i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før du selger den, gjelder ikke skatteplikten.
Når du skal i gang med boligutleie, må du vurdere en rekke forhold. Du kan vurdere å leie ut deler av egen bolig før du kjøper andre boliger for å leie ut. Dette er forbundet med mindre risiko og lavere kostnader. Skal du kjøpe en ny bolig, må du finne et objekt som gir den beste kombinasjonen av løpende leieinntekter og verdistigning i eieperioden.
Ja, du kan kjøpe en eller flere boliger for å leie ut. Det finnes ingen begrensninger på hvor mange boliger du kan kjøpe, men merk at i enkelte borettslag kan det være tillatt å eie kun en seksjon.
Om det er lønnsomt med utleiebolig avhenger av mange faktorer, blant annet kostnaden til boligen og leieprisen du får samt om du har en prisstigning på boligen.
.svg){kind=icon}
